Приёмка — это единственный момент, когда застройщик обязан исправлять недостатки за свой счёт. Подписали акт без замечаний — дальше всё, что найдёте, вы устраняете сами, за свои деньги, в рамках своего ремонта. Разберу, что смотреть и как фиксировать.
Что взять с собой
Набор простой и стоит недорого: лазерный уровень или хотя бы строительный уровень длиной 2 метра, рулетка, правило 2 метра, фонарик, бумага для проверки тяги, зажигалка или влажная салфетка, индикаторная отвёртка или тестер розеток, стремянка, если потолки высокие, и телефон с зарядом.
Если нет времени и желания разбираться — можно позвать специалиста по приёмке. Стоит это в Москве 8–20 тысяч и почти всегда окупается, потому что человек с тепловизором находит то, что глазом не видно.
Стены и потолки
Проверяется правилом и уровнем. Прикладываете правило к стене в нескольких местах: зазор больше 5 мм на 2 метра для стен под чистовую отделку — это дефект. Для стен под штукатурку допуск больше, но отклонение по вертикали свыше 15 мм на этаж уже проблема.
Отдельно смотрите углы: они должны быть близки к прямым, иначе мебель встанет с щелями.
На потолке ищите перепады между плитами и трещины. Волосяные трещины в стыках — нормально, раскрытые — повод для замечания.
Стяжка
Простукиваете по всей площади: глухой звук означает пустоту под стяжкой, такой участок будет крошиться. Проверяете уровень: перепад больше 20 мм по помещению придётся выравнивать за свой счёт, а это деньги и высота.
Ищете трещины. Волосяные усадочные — обычное дело. Сквозные, с расхождением краёв — дефект.
Окна и балконный блок
Самая частая категория замечаний.
Открываете и закрываете каждую створку: она не должна цеплять раму и должна фиксироваться во всех положениях. Проверяете уплотнители по всему периметру — целые, не пережатые, без разрывов.
Тест листом бумаги: зажимаете лист створкой и тянете. Если выходит легко, прижим слабый.
Смотрите на стеклопакеты: сколы, царапины, конденсат внутри пакета. Конденсат между стёкол — брак, замена целиком.
Проверяете монтажные швы: пена должна быть закрыта, не выходить наружу, откосы без щелей.
Если на улице холодно, стоит пройтись тепловизором или хотя бы ладонью по периметру рам: сквозняк чувствуется.
Вентиляция
Прикладываете лист бумаги к решётке. Держится — тяга есть. Падает — канал забит или не работает. Проверять нужно и на кухне, и в санузле.
Учтите: в квартирах с герметичными окнами тяга проверяется при приоткрытом окне, иначе воздуху неоткуда браться, и результат будет ложным.
Электрика и слаботочка
Тестером или индикаторной отвёрткой проверяете каждую розетку и выключатель. Смотрите щиток: автоматы подписаны, УЗО есть, провода закреплены.
Считаете количество точек и сверяете с проектом квартиры: недостача розеток — это замечание.
Проверяете, заведены ли слаботочные кабели: интернет, домофон, телевидение.
Сантехника и мокрые зоны
Если квартира с отделкой — открываете воду, проверяете напор и отсутствие протечек под раковиной и в местах соединений, смотрите, уходит ли вода из ванны и раковины без застоя.
В квартире без отделки проверяете заглушки на выводах, наличие счётчиков и их пломб, работоспособность отсечных кранов.
Отдельно — гидроизоляция в санузле, если она предусмотрена договором: должна быть заведена на стены на высоту не менее 20 см.
Двери
Входная дверь: открывается без усилия, замок работает всеми ключами, полотно не задевает коробку, уплотнитель по периметру целый, глазок и фурнитура на месте.
Механические повреждения на полотне — частая история при монтаже, и это законный повод для замены или устранения.
Как оформлять замечания
Все найденные недостатки вносятся в акт осмотра с указанием помещения и характера дефекта. Формулируйте конкретно: не «кривая стена», а «отклонение стены от вертикали в комнате 12 мм на 2 м, зафиксировано у окна».
Фотографируйте каждое замечание, желательно с приложенным инструментом, чтобы был виден масштаб отклонения.
Акт подписывается в двух экземплярах, один остаётся у вас с отметкой о получении представителем застройщика.
Если застройщик отказывается принимать замечания — направляйте акт заказным письмом с описью вложения. Это фиксирует дату и содержание.
Что делать дальше
Застройщик обязан устранить недостатки в разумный срок, который обычно определён договором. После устранения проводится повторный осмотр.
Если недостатки не устраняются, у вас есть право требовать соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов на самостоятельное устранение — с расчётом, подтверждённым сметой или заключением специалиста.
Мы делаем приёмку квартир у застройщиков и сразу считаем смету на ремонт по фактическому состоянию — так вы понимаете и объём претензий, и бюджет будущих работ. Оставьте заявку, приедем на осмотр.