Тему согласований принято обходить стороной: долго, бумажно, «все же делают без него». Делают. А потом продают квартиру, и покупатель приходит с ипотекой, банк присылает оценщика, оценщик открывает план БТИ — и сделка встаёт. Разберу порядок по шагам, без канцелярита.
Что считается перепланировкой
Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое отражается на плане БТИ: перенос или снос перегородок, устройство новых проёмов, изменение границ санузла, объединение комнат.
Отдельно стоит переустройство: перенос и замена инженерного оборудования — сантехники, плиты, отопительных приборов. Часто идёт вместе с перепланировкой и согласуется в том же порядке.
А вот замена окон на аналогичные, косметика, перенос розеток, монтаж встроенной мебели без изменения границ помещений согласования не требуют. Ремонт без переноса стен вы делаете спокойно.
Что согласовать не получится
Список коротких «нет», который экономит время на старте.
Нельзя трогать несущие конструкции без специального проекта усиления от автора дома, а в панельных сериях чаще всего нельзя вообще. Нельзя расширять санузел за счёт жилой комнаты. Нельзя размещать санузел над жилыми помещениями соседей снизу. Нельзя переносить кухню в комнату, если под ней жилое помещение. Нельзя выносить радиаторы отопления на лоджию и присоединять лоджию к комнате с полным демонтажом. Нельзя закрывать доступ к стоякам и отключающим устройствам глухой отделкой.
Проверка этих пунктов занимает один вечер и снимает большую часть проблем, которые всплывают потом.
Порядок для типового случая
Шаг первый — техническая документация. Заказываете технический паспорт БТИ, если его нет на руках.
Шаг второй — проект. Если планируется что-то сложнее сноса ненесущей перегородки, нужен проект перепланировки от организации с допуском СРО плюс техническое заключение о состоянии конструкций. Если дом типовой и вмешательство касается несущих элементов, заключение делает автор проекта дома.
Шаг третий — подача. Заявление подаётся через mos.ru, документы уходят в Мосжилинспекцию. Услуга бесплатная, деньги вы тратите на проект и заключение.
Шаг четвёртый — решение. Срок рассмотрения — до 20 рабочих дней. Ответ приходит в личный кабинет.
Шаг пятый — работы. Делаете ровно то, что согласовано. Любое отклонение придётся либо переделывать, либо согласовывать заново.
Шаг шестой — приёмка. Вызываете инспектора, подписывается акт о завершённом переустройстве. Дальше изменения вносятся в документы БТИ.
Сколько это стоит и сколько длится
Проект перепланировки для квартиры в Москве — обычно 25–60 тысяч рублей, техническое заключение — 15–40 тысяч, для домов с авторским надзором проектной организации дороже. Госпошлины за само согласование нет.
По срокам реалистичная картина: подготовка документов две-три недели, рассмотрение до месяца, приёмка после работ ещё пара недель. Итого квартал, из которых активного вашего участия — несколько дней.
Главное, что этот срок можно совместить с ремонтом. Пока идёт рассмотрение, никто не мешает вам заниматься теми работами, которые перепланировки не касаются.
Что бывает, если не согласовывать
Три сценария по возрастанию неприятности.
Соседи или УК жалуются, приходит инспектор, выдаётся предписание привести помещение в прежнее состояние и штраф. Для граждан штраф небольшой, но предписание — реальная проблема: восстановить снесённую стену дороже, чем её снести.
Сделка с квартирой. Ипотечные банки смотрят план. Несогласованная перепланировка либо снижает цену, либо срывает продажу.
Авария. Если несогласованное вмешательство привело к ущербу у соседей, ответственность будет тяжелее, а страховая с большой вероятностью откажет.
Как узаконить то, что уже сделано
Технически это называется согласованием ранее выполненной перепланировки. Порядок похожий: техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, обращение в Мосжилинспекцию, приёмка.
Проходит, если сделанное в принципе допустимо. Если вы снесли часть несущей стены, узаконить не выйдет: придётся усиливать конструкцию по проекту или восстанавливать.
Мы на своих объектах всегда сначала проверяем, что из задуманного проходит согласование, и только потом рисуем финальную планировку — это дешевле, чем переделывать. Оставьте заявку, если нужно понять, согласуется ли ваша идея.